买房卖介费到底谁掏腰包啊？——我的买房卖介费全解析
给读者朋友的一封信：背景介绍
哈喽，各位朋友！今天咱们来聊一个买房卖房时绕不开的话题——中介费到底谁掏腰包啊？ 每次提到这个话题，我都能听到身边不少人摇头抱怨：“中介费太贵了！”“卖房时中介赚得黑心！”“买房时中介不靠谱！”……确实，中介费就像一个“隐形杀手”，悄无声息地蚕食着我们的钱包。但你知道吗？这事儿没那么简单！其实，中介费到底由谁承担，并没有一个“一刀切”的答案，它跟买卖双方的合同约定、市场行情、法规等都有关系。
在咱们，房产交易的中介费通常由买方和卖方协商决定，但根据不同的交易模式，费用承担方可能会有所不同。比如，在二手房交易中，有的地方是买方全包，有的地方是卖方全包，还有的是买卖双方平分……那么，到底哪种情况最常见？哪种情况最划算？中介费到底怎么算？今天，我就结合自己多年的观察和实际案例，给大家好好说道说道，希望能帮大家少走弯路！
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1 中介费的基本概念：到底是个啥玩意儿？
咱们先来搞清楚，中介费到底是什么？ 简单来说，中介费就是中介机构或者中介人，在帮助买卖双方完成房产交易过程中，提供的信息、渠道、谈判、办手续等服务所收取的费用。你可以把它理解为“服务费”，就像你去餐馆吃饭，服务员服务了你，你付小费一样。
中介费可不是随便定的，它有明确的计算标准。根据《房地产经纪管理办法》的规定，中介费通常按照成交总价的百分比来计算，一般是在1%到3%之间。这个比例也不是固定的，买卖双方可以根据市场行情和协商结果进行调整。
举个例子：假设你买了一套房子，成交价是100万，如果中介费按照2%来算，那么中介费就是2万。这2万块钱，要么由买方承担，要么由卖方承担，要么买卖双方平分，具体看双方的合同约定。
那么，中介费到底由谁承担呢？这就要看咱们接下来要聊的内容了。
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2 中介费由谁承担？——买卖双方的“博弈”
这是大家最关心的问题！中介费到底由谁承担？ 答案是：看合同！看合同！看合同！ 重要的事情说三遍！因为中介费到底由谁承担，完全取决于买卖双方在购房合同或者委托协议中如何约定。
根据市场惯例和实际情况，中介费承担方式主要有以下几种：
（1）买方全包
这种情况下，中介费完全由买方承担。这是目前最常见的一种方式，尤其是在一线城市。为什么买方会全包呢？主要是因为：
– 买方选择房源的主动权更大：很多买家在买房时，会通过中介寻找房源，而中介手里通常掌握着大量房源信息。如果中介费由买方承担，中介会更积极地帮助买家寻找合适的房源，因为他们的收入跟成交挂钩。
– 中介机构更愿意服务买方：毕竟，买方是“花钱”的一方，中介机构自然会优先满足买方的需求。
实际案例：我朋友去年在北京买房，当时他们看中的房子中介费是成交价的2%，全由买方承担。结果中介非常积极，不仅帮他们找到了合适的房源，还全程协助他们办理和过户手续，最后房子顺利买下来，中介费也按时支付了。
（2）卖方全包
这种情况下，中介费完全由卖方承担。这种方式在一些二线城市或者特定情况下比较常见，比如：
– 卖方急于出售房产：如果卖方急着卖房，可能会选择全包中介费，以吸引更多买家来看房。
– 中介机构为了争夺房源：有些中介机构为了拿到优质房源，可能会选择让卖方承担中介费，以提高房源的竞争力。
实际案例：我表哥去年在上海卖房，当时市场行情不好，为了尽快卖掉房子，他选择全包中介费，最终房子以略低于市场价的价格成交，虽然赚得少了点，但至少顺利出手了。
（3）买卖双方平分
这种情况下，中介费由买方和卖方各承担一半。这种方式比较公平，但需要买卖双方都同意。
实际案例：我邻居去年在杭州买房，当时他们和卖家协商后，决定中介费由双方平分。结果买卖双方都很满意，交易过程非常顺利。
（4）其他特殊情况
除了以上几种常见的模式，还有一些特殊情况，比如：
– 中介费分期支付：有些中介机构为了减轻买卖双方的负担，可能会选择分期支付中介费。
– 中介费包含在其他费用中：有些中介机构可能会将中介费包含在房屋价格中，即所谓的“虚价销售”，这种做法是不合规的，但仍然存在。
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3 中介费的计算方式：不仅仅是百分比那么简单！
中介费的计算方式，不仅仅是成交价的百分比那么简单，它还跟以下几个因素有关：
（1）成交价
这是中介费计算的基础，但成交价并不是固定的，它可能会因为市场行情、房屋状况、交易方式等因素而有所不同。比如，如果房屋有溢价，中介费可能会更高；如果房屋有折价，中介费可能会更低。
（2）房屋面积
有些中介机构可能会根据房屋面积来调整中介费，比如面积越大，中介费越高；面积越小，中介费越低。
（3）交易模式
不同的交易模式，中介费的计算方式也可能不同。比如，如果是“全包”模式，中介费可能会更高；如果是“平分”模式，中介费可能会更低。
（4）中介机构的收费标准
不同的中介机构，收费标准也可能不同。有些中介机构可能会收取更高的中介费，而有些中介机构可能会收取更低的中介费。
实际案例：我朋友去年在北京买房，当时他们选择的房产中介是链家，链家的中介费是成交价的2.7%，而他们邻居选择的房产中介是我爱我家，我爱我家的中介费是成交价的2.5%。虽然只差了0.2%，但加起来也是一笔不小的费用。
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4 中介费的法律规定：你了解多少？
中介费到底有没有法律依据？ 答案是有的！根据《房地产经纪管理办法》的规定，中介机构在提供经纪服务时，应当向委托人明示服务项目和收费标准，并签订书面合同。也就是说，中介费并不是中介机构可以随意收取的，它需要得到买卖双方的同意，并且需要签订合同。
那么，如果中介机构乱收费，我们应该怎么办呢？可以向当地的房地产管理部门投诉，也可以通过法律途径维护自己的权益。
实际案例：我同事去年通过某中介机构买房，当时中介机构承诺帮他们争取到更低的房价，但最终房价并没有降低，而且中介费还比市场价高了不少。后来，他们向当地的房地产管理部门投诉，最终中介机构迫于压力，退还了部分中介费。
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5 中介费的市场行情：不同城市的差异
中介费在不同城市，收费标准也不同！ 这主要是因为不同城市的房地产市场行情不同，买卖双方的议价能力也不同。
比如，在北京、上海等一线城市，中介费通常较高，一般在1.5%到3%之间；而在二线城市，中介费通常较低，一般在1%到2%之间；而在三四线城市，中介费可能更低，甚至有些地方是免费的。
实际案例：我朋友去年在北京买房，中介费是成交价的2.7%；而他们邻居去年在成都买房，中介费只有成交价的1.5%。这就是不同城市中介费差异的体现。
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6 如何避免中介费陷阱？——买房卖房时的注意事项
– 选择正规的中介机构：不要选择那些没有资质的中介机构，以免上当受骗。
– 签订书面合同：中介费的计算方式和支付方式，一定要在合同中明确约定。
– 了解市场行情：不要盲目相信中介机构的话，要了解市场行情，做到心中有数。
– 保留证据：如果中介机构乱收费，要保留好相关证据，以便投诉或。
实际案例：我朋友去年通过一个不正规的中介机构买房，结果被收取了高额的中介费，而且房子还出现了产权问题。后来，他们向当地的房地产管理部门投诉，最终中介机构迫于压力，退还了部分中介费，但房子的问题还是需要他们自己解决，真是得不偿失。
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相关问题的解答
中介费是否可以减免？
中介费是否可以减免，主要取决于买卖双方的协商结果。如果中介机构的服务质量不好，或者买卖双方对中介费有异议