新手小白也能轻松卖房，不看后悔系列：我的卖房实战全攻略
第一章：卖房前必须搞清楚的5件事
卖房这事儿，听起来简单，其实门道深着呢，就像下棋，不看清棋局，随便走一步都可能满盘皆输。我当初就是太急躁，结果吃了大亏。在正式卖房前，这5件事你必须摸透：
首先说了解市场行情
这绝对不是件小事。我刚开始卖房时，就天真地以为自己的房子值XX万，结果一挂牌就被现实打脸。后来我才明白，每个小区都有自己的”脾气”，有的地段好，有的配套全，有的户型妙，价格都不一样。这时候，你就得像个侦探一样，上网查数据、去小区踩点、打听邻居卖房经历，把周边房源都摸个底朝天。我有个朋友卖房前，专门做了个表格，把同小区近半年的成交价都记下来，最后成交价比他预想的还高，就因为他比我还”轴”
其次评估自家房产价值
这可不是拍脑袋就能定的。你得考虑房子的新旧程度、面积大小、户型布局、朝向采光、楼层位置、装修状况等等。我当初就忽略了装修细节，结果别人家同样的房子因为装修得好，卖价比我高多了。后来我才知道，现在买家都讲究”拎包入住”，好的装修能直接加分。我特意请装修师傅帮我做了个价值评估表，把每个亮点都列出来，最后成交时还真帮了大忙
第三准备相关文件
这可是重中之重。房产证、土地证、契、维修、物业费缴纳证明、户口本、婚姻证明…哪一样都不能少。我有个哥们儿，因为没带结婚证，差点卖不出去。还有个姐妹，房产证没办下来，结果合同签了也白搭。这些文件你一定要提前整理好，最好做个复印件备份。我特意买了个小文件盒，把所有文件都分类放好，卖房时一拿就出，省了不少麻烦
第四制定合理定价策略
这可是门艺术。定太高，没人问；定太低，自己亏。我当初就定得太死板，结果挂了三个月都没动静。后来我调整了价格，还主动给中介多提成，这才顺利成交。这时候，你可以参考同小区的成交价，结合自家房子的优缺点来定价。记住，价格不是越低越好，而是要”卖得快又好”。我有个客户，通过精准定价，比周边房源还贵，结果第一天就有人来看房，第二天就成交了
最后了解交易流程
这绝对不是件小事。从挂牌、看房、谈价、签合同到过户、交房，每一步都有讲究。我当初就因为不懂合同条款，差点被中介坑了。后来我专门找律师咨询，把每一条都看明白，这才避免损失。这时候，你可以请律师把关，或者找靠谱的中介帮忙，不懂就问，千万别省这事儿
第二章：如何打造高吸引力的房产卖点
卖房就像卖产品，你得知道怎么”包装”自己的房子，才能吸引买家。我当初就太老实，把房子原样挂出去，结果看的人寥寥无几。后来我改进方法，房子销量立马提升。下面这几点，你一定要记住：
第一优化房屋外观
这可是第一印象。我有个朋友，就因为楼道里堆满了杂物，结果看房的人绕道走。后来他清理了楼道，还特意给门上了漆，房子一下子亮堂多了。这时候，你不需要大装修，但至少要干净整洁。把楼道清理干净，门口摆点绿植，窗户擦亮，门锁换新的，这些小投入往往能带来大回报
第二提升室内环境
这可是关键。我有个客户，就因为把客厅的窗帘换成透光的纱帘，房子看的人多了不少。这时候，你可以从灯光、气味、温度等方面入手。把灯光调亮，用香薰机或者空气清新剂改善气味，保持室温舒适，这些都能让房子更有吸引力。我有个朋友，卖房前特意把暖气片擦亮，还换上了新的床单被套，结果买家看房时直夸房子温馨，最后还主动加了价
第三突出房屋优势
每个房子都有自己的亮点，你要善于发现并放大它们。我有个朋友，房子虽然不大，但采光特别好，他就把客厅的窗户改成了落地窗，还种上了绿植，结果看房的人都说房子”小而美”。这时候，你可以从户型、装修、家电、社区环境等方面找亮点。比如，房子是南北通透，你就重点宣传采光；是精装修，你就强调省心省力；是学区房，你就突出教育优势
第四准备精美照片
现在都是网络时代，照片就是第一关。我当初就随便拍了点照片，结果根本没人看。后来我专门请摄影师来拍，还做了VR看房，房子销量立马翻倍。这时候，你可以请专业摄影师来拍，或者自己学习一些拍照技巧。记住，照片要真实、清晰、有重点，不要过度修图。我有个朋友，就因为照片拍得太假，结果买家来看房时大失所望，最后没成交
第五做好前期宣传
这可不是件小事。我有个朋友，就因为宣传不到位，房子挂了半年都没人问。后来他加大了宣传力度，在小区公告栏贴了广告，还自己在朋友圈发信息，结果房子很快就卖掉了。这时候，你可以通过中介、网络平台、小区公告栏等多种渠道来宣传。我有个客户，就自己在小区业主群里发信息，还主动联系了几个潜在买家，结果房子很快就成交了
第三章：如何高效带看并促成交易
带看房这事儿，看似简单，其实有很多学问。我当初就太死板，每次带看都像赶任务，结果效果不佳。后来我改进方法，带看效率立马提升。下面这几点，你一定要记住：
首先做好预约管理
这可不是件小事。我有个朋友，就因为同时安排了两个买家看房，结果两个买家都生气了，最后房子没卖出去。后来他专门做了个看房时间表，每次只安排一个买家来看房，结果效果特别好。这时候，你可以通过电话、微信等方式来预约，还可以给买家发看房指南，让他们提前做好准备。我有个客户，就给买家发了小区的地图和交通指南，结果买家看房体验很好，最后还主动介绍了朋友来买
其次提升带看技巧
这可是关键。我有个朋友，就因为说话太死板，结果买家都不喜欢他。后来他改进了说话方式，变得热情又专业，结果带看效果立马提升。这时候，你可以从介绍技巧、提问技巧、应对技巧等方面入手。比如，介绍时要突出房子的亮点，提问时要了解买家的需求，应对时要灵活变通。我有个客户，就因为会根据买家的反应来调整介绍重点，结果每次都能打动买家
第三做好谈判准备
这可不是件小事。我有个朋友，就因为没准备好谈判方案，结果被买家压价压得厉害。后来他专门做了个谈判方案，结果最后成交价还比他预想的还高。这时候，你可以先了解买家的预算和需求，再根据自家房子的优缺点来制定谈判策略。记住，谈判不是比谁嗓门大，而是要找到双方都能接受的方案。我有个客户，就因为会站在买家的角度来考虑问题，结果买家很满意，最后还主动加了价
第四掌握成交时机
这可是关键。我有个朋友，就因为太急躁，结果错过了最佳成交时机。后来他改进了方法，一旦买家表现出购买意愿，就立即促成交易，结果效果特别好。这时候，你可以从买家的表情、语言、动作等方面来判断成交时机。比如，买家开始询问合同细节，就说明他们有购买意愿了；买家开始考虑问题，就说明他们准备成交了。我有个客户，就因为会把握成交时机，结果每次都能顺利成交
第五做好售后服务
这可不是件小事。我有个朋友，就因为成交后没做好售后服务，结果买家投诉不断。后来他改进了方法，每次成交后都会主动联系买家，了解他们的需求，