各位朋友大家好，我是勇谈。今天想和大家探讨一下商业房产市场供过于求的现象，这背后其实隐藏着一些深层次的原因，主要是由于商业房产本身存在一些固有的缺陷。借此机会，我想分享一下我对这个问题的观察和思考。
- 需要强调的是，在当前的市场环境下，不仅是二手商铺难以出售，就连新商铺也面临着“有价无市”的困境
2010-2018年商业营业用房销售价格走势图
- 为什么会出现这种情况呢？我认为关键在于商铺的投资回报率较低，且收益来源过于单一。大家应该知道，住宅房产的交易税费通常在20-25%左右，这也是包括我在内许多专业人士都不太建议投资商铺的重要原因。
- 此外，对于其他类型的房产，比如商业房产，其土地使用权限并没有做出明确的说明，这也增加了投资的不确定性。
- 那么，商铺等商业房产到底是否值得购买呢？我认为关键还是要看个人的实际需求。投资商铺的风险要远远大于投资住宅，因此我始终坚持“无需求不购房”的原则。当然，如果有实际需求，那么投资商铺也是可以考虑的
近10年来商业用房销售面积走势图
这张图展示了2010-2019年商业营业用房的销售面积走势，我们可以看到一个基本的事实：2017年后商业用房的销售面积虽然有所下降，但仍然保持了一年1亿平方米的销售量。这说明什么？说明商业用房的需求依然存在，毕竟不可能1亿平方米的销售量完全依靠投机炒作支撑。以下是我的一些观察：
- 以我所在的城市为例，近年来新建了多个商业中心，这些商业综合体投入使用后，确实提升了城市的商业档次。同时，老商业圈在新的商业综合体的冲击下也开始进行升级改造。
- 尤其是疫情之后，很多餐饮和零售店因为租金成本过高而倒闭。我曾经给几个餐饮店老板提过建议，如果他们的生意稳定，不如自己购买一个商铺，这样可以避免每月支付几万元的租金。我身边就有朋友买了套公寓做工作室，在疫情后周边不少门店关门歇业的情况下，他的生意却迅速恢复了，主要原因就是没有租金压力。
- 与住宅市场相比，商铺市场的情况其实要好得多，至少商铺市场的投资风险没有住宅市场那么严重
2010-2018年住宅和商业营业用房销售价格走势图
根据上图的数据，我们可以简单计算出从2010-2018年商业营业用房的年均上涨价格为378元，而住宅的年均上涨价格为424元。无论是从涨幅还是投资性来看，商业用房的投资风险都没有住宅那么严重，这也是为什么2016年底提出“房住不炒”政策的原因。毕竟，调控政策多数情况下还是针对住宅房产，这也与住宅商品房背后所涵盖的资源过于丰富有关。
- 二手商铺多数情况下不建议购买，这不仅涉及到位置问题，还涉及到产权到期后的一系列问题
商铺萧条是近几年的常见情况
根据市场惯性，如果未来出现地方财政收入困难的情况，不排除会对商业房产征收补偿税费的可能性。一旦征收标准过高，那么投资商铺的收益就可能得不偿失。
根据当前的经济形势，很多地方政府不愿意降低房价的关键在于土地财政。如果未来地方财政收入通过新增税费的方式得到解决，那么地方政府维护高房价的意愿就会大大降低。
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