最新政策解读：存量浮动利率贷款的定价基准转换方案正式公布！
在央行于8月17日首次提出改革完善贷款市场报价利率（LPR）机制之后，历经近四个月的等待，关于存量房贷利率如何平稳过渡至LPR定价模式的具体操作办法终于尘埃落定。央行于12月28日发布的官方公告，为这一长期备受市场关注的议题提供了明确指引。
根据央行最新发布的公告内容，为有效配合房地产市场的调控政策，存量商业性个人住房贷款在完成定价基准转换时的利率水平将维持原状，确保政策的平稳过渡和市场的稳定运行。
信息来源：中国人民银行官方网站
存量贷款利率基准转换的具体操作流程
以下是关键信息摘要：
哪些属于存量浮动利率贷款？
此类贷款涵盖2020年1月1日之前金融机构已发放或已签订合同但尚未发放的、以传统贷款基准利率为定价依据的浮动利率贷款（排除使用公积金贷款的个人住房贷款）。值得注意的是，自2020年1月1日起，各金融机构已全面停止签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款新合同。
存量贷款利率基准转换的基本原则
借款人有权与贷款银行协商选择将定价基准调整为LPR，或继续采用固定利率模式，但需明确的是，每位借款人仅有一次选择机会，转换完成后不得再次变更。对于已进入最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款，可免于转换。转换工作自2020年3月1日正式启动，原则上应于2020年8月31日前全面完成。
转换后的贷款利率水平由双方根据实际情况协商确定。特别强调的是，为严格执行房地产市场调控政策，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平必须保持不变。
超25万亿元房贷市场将全面采用LPR定价机制
央行此前已规定，自2020年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率需以最近一个月相应期限的LPR为基准，并在此基础上加减特定数值形成。然而，由于个人住房贷款通常具有较长的还款周期，存量市场规模庞大。
根据央行公布的最新数据，2018年末，个人住房贷款余额已达到25.8万亿元。由此可见，当前绝大多数承受商业性房贷的借款人，其贷款合同签订时间很可能早于2020年10月8日。
为此，央行针对存量房贷如何与LPR有效衔接作出了进一步细化规定：
商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近一次执行的利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR之间的差额。从转换时点至第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近执行的利率水平，即2019年12月相应期限LPR与加点数值之和。自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平将根据最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。
通俗来说，转换后的利率计算方式是基于当前已确定的利率水平倒推LPR基准上的加点数值，与具体的转换时点无关。
以实例说明：
假设某笔商业性个人住房贷款在2020年3月至8月期间任意时间点完成转换，其加点数值均依据2019年12月的LPR和原执行的利率水平确定，且加点数值不受转换时点的影响，银行与借款人可合理安排转换时间。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年，重定价日设定为每年1月1日。
例如，某笔原合同期限为20年、剩余期限8年的商业性个人住房贷款，原合同约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
若借贷双方选择在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期和日不变，则加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍为5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。
中原地产首席分析师张大伟指出，从短期角度观察，该政策对存量贷款的借款人具有明显利好，因为2020年LPR呈现持续下降趋势。
此前，央行5年期以上LPR已于2020年11月20日下调了5个基点。针对部分疑问，如2020年10月8日之后签订合同的利率是否会调整？答案明确：已经采用LPR定价的贷款利率将保持稳定，不会发生变化。