想换个租客教你轻松搞定使用权房子承租人变更
大家好我是你们的老朋友，一个在房产江湖摸爬滚打多年的老司机今天咱们来聊一个让很多房东头疼但又必须面对的问题——使用权房子承租人变更
你是不是也遇到过这种情况：租客住了几年，突然说工作调动、家庭变故，非要换人住或者租客赖着不搬，自己又实在没空管别急，今天我就把多年的经验掏心掏肺地分享给你，教你如何轻松搞定使用权房子的承租人变更，让你的房子早日空出来，迎接新的租客
一、使用权房子承租人变更：什么是它？为什么这么难？
咱们先来捋捋，啥叫使用权房子简单来说，就是没有房产证的房子，你只有使用权，没有所有权比如咱们常见的经济适用房、公租房、军产房、单位福利房等等这类房子的租赁和承租人变更，可比商品房复杂多了
为啥这么说呢因为使用权房子背后牵扯到的东西太多了，比如的、单位的规定、房管部门的审批等等你想啊，商品房你只要和租客签个合同，到房管局备案一下就行了，简单明了但使用权房子，你可能还得找原产权单位、街道办、区房管局等多个部门跑断腿，办一堆手续
我以前就遇到过这么个客户，租了个单位的福利房，租客想换人，结果跑了半年也没办成为啥因为原单位说不允许，房管局说得他们审批，租客自己又死活不肯搬，最后搞得客户焦头烂额，房子空着还交着物业费你说气不气人
想要顺利变更使用权房子的承租人，光靠租客和房东两个人商量是远远不够的，你得了解清楚，走对流程，才能事半功倍今天我就结合多年的实战经验，给你详细讲讲怎么操作
二、摸清底细：变更承租人的第一步
咱们先说个最关键的，就是这东西，每年都可能变，而且不同地区、不同类型的房子都不一样变更承租人前，你首先得搞清楚以下几个问题：
1. 这房子属于哪种类型？ 不同的房子，变更承租人的不一样。比如经济适用房，可能得看是否满5年，是否已经上市交易；公租房，可能得看摇号顺序、租赁合同期限等等。
2. 当地有哪些具体规定？ 每个地方都有自己的一套规定，有的地方可能需要原产权单位同意，有的地方可能需要房管局审批，还有的地方可能需要公示一段时间。这些你都得打听清楚。
3. 变更承租人需要哪些条件？ 新租客得符合原租客的准入条件，比如收入、社保、户口等等。如果新租客不符合条件，变更就很难。
我之前有个客户租了个经济适用房，租客想换人，结果发现变了，必须满5年才能上市交易，他这才租了3年，只能继续租着你说可不可气变更承租人前，一定要把摸清楚，免得白跑一趟
那怎么了解呢其实方法有很多：
咨询原产权单位：这是最直接有效的方法，你可以直接去原产权单位问问，他们最清楚自己的房子有哪些规定
咨询房管部门：你可以去当地的房管局咨询，他们负责管理各类房产，对也比较了解
咨询专业机构：有些机构专门研究房产，你可以付费咨询他们，省时省力
上网搜索：现在这么多，你可以搜索一下当地房管局、原产权单位的，或者一些房产论坛，看看有没有相关的文件
我建议你多渠道了解，不要只听信一个人的说法，免得出了问题自己还不知道怎么回事
三、签订变更协议：变更承租人的核心环节
搞清楚了，接下来就是签订变更协议变更协议是变更承租人的核心环节，它规定了原租客、新租客、房东三方的义务，是变更承租人的法律依据
变更协议一般包括以下几个方面的内容：
1. 变更原因：写清楚变更承租人的原因，比如原租客工作调动、家庭变故等等。
2. 变更时间：写清楚变更的具体时间，从什么时候开始新租客租房。
3. 变更条件：写清楚新租客需要满足的条件，比如收入、社保、户口等等。
4. 租金和押金：写清楚租金和押金怎么算，原租客和新租客谁负责支付。
5. 违约责任：写清楚如果哪一方违约了，要承担什么责任。比如原租客不搬走，新租客不支付租金等等。
6. 其他约定：比如房屋设施的保护、维修责任等等。
签订变更协议时，你一定要注意以下几点：
仔细阅读协议：不要草草签字，要把协议上的每一条都看清楚，特别是违约责任这一条，要确保自己能接受
明确责任：要明确原租客和新租客各自的责任，避免以后产生纠纷
保留证据：签订协议后，要保留好协议原件，以备不时之需
我之前有个客户，签订变更协议时没注意，结果把违约责任写成了自己承担，后来租客不搬了，他只能自己承担损失你说惨不惨签订协议时一定要仔细，别到时候吃哑巴亏
四、办理变更手续：变更承租人的关键步骤
签订了变更协议，并不意味着变更承租人就完成了，你还得去相关部门办理变更手续办理变更手续的具体流程，因地区和房屋类型而异，但主要包括以下几个步骤：
1. 原租客腾退房屋：原租客必须在规定的时间内腾退房屋，并将房屋恢复到原状。
2. 新租客办理入住手续：新租客需要到相关部门办理入住手续，比如签订租赁合同、缴纳押金等等。
3. 变更承租人登记：这是最关键的一步，你需要到房管部门或者原产权单位办理变更承租人登记，将新租客的信息登记到系统中。
办理变更手续时，你需要注意以下几点：
提前准备材料：办理变更手续需要准备很多材料，比如身份证、户口本、租赁合同、变更协议等等你最好提前列好清单，免得到时候缺材料
按顺序办理：办理变更手续 generally 有一个固定的顺序，你最好按照顺序办理，免得走回头路
耐心等待：办理变更手续可能需要一段时间，你最好有耐心，别着急
我之前有个客户，办理变更手续时材料准备不齐全，结果跑了三天也没办成你说气不气人办理变更手续前，一定要把材料准备齐全，免得白跑一趟
五、常见问题及应对：变更承租人的避坑指南
变更承租人过程中，会遇到各种各样的问题，有些问题可能很棘手，处理不好甚至可能导致变更失败下面我就给大家列举一些常见问题及应对方法：
1. 原租客不搬走：这是最常见的 问题 之一，原租客可能因为各种原因不想搬走，比如找不到新房子、不想搬家等等。
应对方法：你可以先和原租客沟通，看看能不能协商解决如果协商不成，你可以报警，或者申请法院强制执行
2. 新租客不符合条件：有些房子对租客有严格的条件限制，比如收入、社保、户口等等。如果新租客不符合这些条件，变更就可能失败。
应对方法：你可以先和新租客沟通，看看能不能想办法满足条件如果实在不行，你只能另寻租客
3. 相关部门不配合：有时候，相关部门可能因为各种原因不配合你办理变更手续，这会让你非常头疼。
应对方法：你可以先向相关部门咨询，了解不配合的原因如果确实是问题，你只能按照办事如果是不合理的要求，你可以向上级部门投诉
除了以上问题，还有一些问题也需要注意，比如房屋损坏赔偿、租金支付等等这些问题你都可以在变更协议中约定清楚，避免以后产生纠纷
六、变更承租人，关键在于细节
好了，今天我就把变更使用权房子承租人的经验分享给大家了变更承租人，关键在于细节你只要把摸清楚、协议签好、手续办到位，就能顺利完成变更
我想说的是，变更承租人虽然有点麻烦，但也是一件可以办成的事情只要你用心去做，就一定能找到解决问题的办法希望我的分享对你有所帮助，也祝愿大家都能顺利变更承租人，早日迎来新的租客
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